등기부등본 보는법3 (저당권, 근저당권, 채권 최고액 등)

 

지난 포스팅에서는 등기부등본(부동산 등기사항전부증명서) 갑구에 나와 있는 용어들에 대해서 정리하였습니다. 이번 글에서는 등기부등본 을구에 나오는 용어들에 대해서 설명하겠습니다. 갑구가 소유권에 대한 권리를 나타내는 항목이었다면 을구는 그 외에 권리는 나타내는 항목입니다. 여기에는 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권이라는 단어들이 나옵니다. 하나씩 차례로 정리해보겠습니다.

저당권, 근저당권

저당이란, 자산(부동산, 동산)을 채무의 담보로 잡는 것입니다. 예를 들어 집주인이 가지고 있는 부동산을 담보로 잡아 대출받는 것입니다. 나에게 이 정도 가치의 자산이 있으니 돈을 빌려주세요. 내가 돈을 못 갚아도 이 자산을 팔면 당신이 빌려준 돈을 회수할 수 있다는 의미의 보증인 셈입니다. 이렇게 잡아놓은 자산을 담보물이라고 하며, 보통 "저당 잡혔다"라는 표현을 사용합니다.

 

등기부등본-근저당권

 

그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 무엇일까요?

저당권은 건별 대출, 근저당권은 마이너스 통장대출이라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다. 저당권은 1건의 대출에 대하여 1건의 저당권이 설정됩니다. 즉, 집주인이 저당으로 2억을 대출받아 1개의 저당권이 생겼습니다. 그 이후, 추가로 2억을 대출받고 싶으면 추가 대출을 하여 그 집의 저당권은 총 2개가 되는 것입니다. 근저당은 마이너스통장처럼 최대한도를 정하고, 그 한도 내에서 수시로 돈을 꺼내 쓰거나 갚을 수 있습니다. 보통 저당권보다는 근저당권이 많이 활용된다고 보시면 됩니다.

 

내가 계약하려고 하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면 무엇을 보아야 할까요?

첫 번째, 계약하려는 집의 건물 시세를 파악합니다.
두 번째, 건물 시세의 70~80%에서 채권최고액을 공제하고 남는 금액이 얼마나 되는지 계산해봅니다. 이때 나보다 우선순위에 있는 세입자들, 그리고 그 외 다른 채무 및 비용들도 다 제하고 나서 내 보증금만큼의 금액이 있는지 살펴보셔야 합니다.
*여기서 채권최고액이란 근저당으로 담보되는 한도금액을 뜻합니다.
*집주인이 채무를 변제하지 못하여 건물이 경매에 넘어가면 보통 시세의 70~80% 정도의 저가로 경매된다고 생각하시면 됩니다. 그렇기 때문에 경매된 가격에서 채무를 공제하고 난 후, 내게 돌아올 수 있는 보증금이 남아있는지 계산해보는 것입니다.

 

전세권, 임차권(임차권등기명령)

 

등기부등본-전세권

전세권은 전세권자가 그 매물을 일정 기간 동안 사용한다는 것을 기재한 후, 계약이 만료되면 전세금을 돌려받을 권리를 뜻합니다. 등기부등본에 기재되면, 해당 매물에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자, 전입신고와 함께 임차인이 본인의 보증금을 보호받기 위해 사용되고 있는 방법의 하나입니다. 따라서 계약하려는 등기부등본 을구에 전세권 설정이 적혀있다면 나보다 먼저 임대를 계약한 임차인이 있고, 집이 경매로 넘어갔을 시 채무 변제 과정 중 내 순위가 그 임차인보다 밀릴 수 있음을 추측할 수 있습니다.
임차권도 임대차계약 후, 임차인이 그 매물을 사용하는 권리를 뜻합니다. 만약 임차인이 방을 뺀다고 했을 시, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차권을 행사할 수 있습니다.

만약, 등기부등본에 임차권등기명령이라는 단어가 있다면 주의하시기 바랍니다!

이 단어는 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 제대로 반환하지 않았다는 의미이기 때문입니다. 이런 내용이 기재되어 있다면 조용히 계약서를 덮고 다른 집을 알아보시는 것을 추천해 드립니다. 이런 이력이 있는 걸 알고도 들어갔다면, 추후 문제가 생긴다고 해도 알고서도 들어간 격이 되어버려 법적으로 보호받기가 쉽지 않다는 의견이 있습니다.

 

2023.01.09 - [부동산] - 부동산 등기부등본 열람 발급(+비용)