등기부등본 보는법1(부동산 등기사항전부증명서)

 

집을 계약할 때 확인해야 할 서류들은 상당히 많습니다. 건축물대장, 토지대장, 지적도 등등. 하지만 정작 중요한 건 이러한 서류보다 내가 살 집의 상태입니다. 그럼 우선 기본적으로 집주인이 맞는지 아닌지 알 수 있는 방법으로는 무엇이 있을까요? 바로 등기부등본를 열람하면 됩니다. 인터넷등기소 사이트 또는 앱으로도 쉽게 발급받을 수 있으며 소유주 이름과 주소 그리고 대출 이력 및 근저당 설정 여부까지도 한눈에 파악할 수 있습니다. 그렇다면 여기서 문제! 만약 전세 자금을 대출받아 입주하기로 한 세입자라면 반드시 체크해야 하는 사항은 무엇일까? 답은 간단합니다. 해당 건물에 융자가 얼마나 있는지 알아보면 됩니다. 보통 융자는 매매가 대비 70% 이하일 경우 안전하다고 판단된다. 물론 개인마다 기준점이 다를 수 있으니 참고만 하길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 등기부등본 이란

부동산 등기부등본이란 부동산에 대한 권리관계가 적힌 공적인 장부를 의미합니다. 이 등기부등본을 보면 부동산의 주소, 구조, 면적 등 기본적인 정보를 알 수 있고, 해당 부동산의 소유자나 그 소유권을 제한하는 다른 권리들이 있는지 살펴볼 수 있습니다.
부동산 등기부등본에는 토지등기부와 건물등기부 이렇게 2가지가 있습니다. 또한 각 문서에 표제부, 갑구, 을구 등의 항목으로 구분되어 있습니다. 각 항목이 나타내는 내용들은 다음과 같습니다.

 

2022.12.29 - [부동산] - 토지와 건물소유주가 다르면

 

-표제부 : 부동산에 대한 기본 정보(소재지와 현황)
-갑구 : 부동산 소유자에 대한 정보(소유권, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)
-을구 : 부동산을 담보로 제공하고 있는 정보(저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)

추가적으로 각 항목에서 5가지 구분내용들이 있는데 간단하게 읽고 넘어가시기를 바랍니다. 또한 붉은색으로 줄이 그어진 내용은 과거의 내용이라는 뜻입니다. 

 

 

등기부등본 보는법1

 

 

1. 순위번호 : 갑구에 기입된 각 등기의 순위를 뜻합니다.
2. 등기목적 : 소유권 보전, 소유권 이전, 가압류 등의 등기 명칭을 기재합니다.
3. 접수 : 등기소에 접수된 접수날짜를 의미합니다. 이날을 기준으로 각 권리의 우선순위를 판단합니다.
4. 등기원인 : 매매계약, 법원의 결정 등 원인을 기재합니다.
5. 권리자 및 기타사항 : 소유자, 채권자, 권리자, 청구 금액 등을 기재합니다.

 

이제 항목별로 어떠한 내용들을 기재하고 있는지 좀 더 자세히 설명하겠습니다. 

 

등기부등본 표제부

우선 표제부는 부동산에 대한 기본적인 정보들을 알려주는 항목입니다. 주소가 어디인지, 면적은 어떻게 되는지, 몇 층인지 등을 알 수 있습니다. 여기서 이 건물의 주소와 각 층의 면적등을 알 수 있습니다.

 

등기부등본 보는법2

 

등기부등본 갑구

갑구는 소유권에 관한 내용들이 기록되어 있습니다. 즉, 현재 부동산의 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 전세 또는 매매 계약할 때, 이 갑구에 나와 있는 부동산 주인과 내가 계약하는 주인이 동일 인물인지 꼭 확인하여야 합니다. 만약 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등의 단어가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 매우 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

 

등기부등본 보는법3

 

등기부등본 을구

을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있는 항목입니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다. 전세나 매매 계약 시 꼭 확인해보아야 하는 항목 중 하나입니다. 여기서 중요하게 봐야 할 것은 융자가 있는가와 있다면 집 매매가에 비해서 얼마만큼의 비율을 차지하는지입니다. 근저당이 설정되어 있다면 부동산 경매 시 낙찰 예상 금액을 따져서 전세 계약을 체결하여도 안전한지 따져볼 필요가 있습니다. 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상 금액보다 적어야 안전하기 때문입니다. 또한, 부동산 등기부등본 을구에 근저당권으로 2억 4천만원 정도로 설정되어있다면, 실제 채권액은 2억 정도로 생각하시면 됩니다. 채권최고액은 보통 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다.

 

등기부등본 보는법4

이렇든 등기부등본은 부동산의 역사를 담고 있는 문서입니다. 그렇기 때문에 부동산 거래를 하려면 적어도 이 부동산이 어떤 권리관계를 가졌는지 꼼꼼히 확인하여야 합니다. 매매나 전세 계약 전에 갑구와 을구에 기재된 권리 중 소유권을 제한하는 권리가 있는지 체크해보시길 바랍니다. 만약, 가압류, 가처분, 경매의 내가 모르는 단어가 있다면 꼭 정확한 상황과 금액을 검토한 후, 거래하시기를 추천해 드립니다. 아직 등기부등본을 보는 방법이 익숙하지 않다면 내가 사는 집의 등기부등본을 뽑아서 용어를 하나씩 공부해보는 것도 매우 좋은 방법입니다. 

 

 

2022.12.19 - [부동산] - 등기부등본 보는법2(갑구의 모든 용어 정리)

등기부등본 보는법2(갑구의 모든 용어 정리)