등기부등본 보는법2(갑구의 모든 용어 정리)

 

이전 포스팅에서 게시글에서 등기부등본의 기본적인 개념과 어떤 것들을 조심해야 하는지 등을 간략히 알려드렸습니다. 이번 글에서는 가압류, 가처분 등의 용어들이 있으면 왜 위험한지에 대해 각 용어의 의미를 예시 상황과 함께 세세히 알려드릴 예정입니다. 내가 계약할 집의 등기부등본에 있는 용어들을 이 게시글에서 하나씩 찾아 읽어 파악하신 후, 안전한 부동산 거래하시기를 바랍니다.

 

등기부등본의 종류(집합건물, 건물, 토지)

등기사항전부증명서(구. 등기부등본)의 종류는 크게 3가지가 있습니다. 인터넷에서 등기부등본을 발급하여 보면 등기부등본 제목 아래에 건물, 토지, 집합건물 중 하나로 표시되어 나올 것입니다.

 

등기부등본 종류-건물,집합건물,토지

건물은 해당 주소의 건축물에 대한 정보를 나타내고, 토지는 그 지번에 대한 땅 정보를 나타냅니다. 집합건물은 오피스텔이나 아파트처럼 한 건물에 각각 집주인이 다른 여러 세대가 거주하는 빌딩을 뜻합니다. 각 소유주는 본인들이 가지고 있는 면적 크기에 따른 비율로 토지 지분권을 가지며, 아파트 한 세대의 등기부등본을 발급해보았을 때, 집합건물이라 나와 있습니다.
대학생 및 사회초년생 등 1인 가구는 보통 원룸 또는 투룸을 계약하게 됩니다. 이때, 오피스텔이 아니라 원룸들이 모여있는 빌라라면 건물과 토지 등기부등본이 각각 있으니 건물과 토지 둘 다 소유자가 같은지 확인해보시기를 바랍니다.

 

등기부등본 갑구의 용어정리

 

소유권보존, 소유권이전

등기부등본-소유권보존,소유권이전

 

등기부등본 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 소유권보존등기는 건물을 새로 지은 후, 맨 처음 소유권을 등기할 때 기입되는 것이고, 소유권이전등기는 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 때마다 기재되는 것입니다.

 

가압류

등기부등본-가압류

 

가압류는 부동산 소유자가 변제하지 못한 빚이 있어 자기 재산을 마음대로 처분하지 못하게 하는 강제적 법적조치를 뜻합니다. 예를 들어 철수라는 사람이 은행 대출 원리금 상환액이나 카드 대금을 미납하게 되면, 은행은 철수가 제대로 빚을 갚지 못할 수도 있다는 불안감이 생깁니다. 이때, 돈을 빌려준 곳이 관할법원에 철수 소유의 부동산에 가압류를 걸어서 철수 소유의 부동산을 본인 마음대로 처분하지 못하게 하는 것입니다. 돈을 끝내 못 갚으면 이 부동산을 팔아서라도 내 돈을 갚아라 이 뜻인 겁니다. 이때, 철수는 본인 소유의 부동산을 이용할 수는 있지만, 마음대로 팔지 못합니다. 가압류를 주의해야 할 이유는 만약 철수가 끝내 돈을 갚지 못할 시 집이 경매에 넘어가면, 가압류를 걸어놓은 곳이 먼저 돈을 가져가기 때문입니다. 그리고 남은 돈에서 보증금을 돌려받아야 하므로 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 

 

 

압류

등기부등본-압류

 

압류도 가압류와 동일한 맥락입니다. 단, 여기서 다른 점은 채권자가 국가라는 점입니다. 집주인이 세금을 체납했을 때, 세무서 등의 행정기관들이 법원 명령 없이 바로 법적조치를 취하는 것입니다. 이것 또한, 집이 경매로 넘어갈 시에 체납된 세금을 먼저 제하고 남은 돈에서 내 보증금을 돌려받아야 하므로 주의해서 봐야 할 항목입니다.

 

 

가처분

등기부등본-가처분

 

가압류, 압류가 돈을 회수하기 위한 목적이라면, 가처분은 권리관계에 대한 다툼이 있을시, 임시의 지위를 정하거나 현상 변경을 하지 못하도록 하는 것을 의미합니다. 예를 들어 철수가 영희에게 집을 팔았습니다. 영희는 값을 지불했는데, 잔금을 내는 동안 집값이 올라 철수는 영희에게 계약한 매매가보다 더 달라 요구하며 등기권리증을 영희에게 넘기지 않았습니다. 이에 영희가 소유권을 넘겨받기 위해 소송을 겁니다. 소송 중에 철수가 영희 몰래 다른 사람에게 집을 판매하지 못하도록 법원에 요청하는 법적조치가 바로 가처분입니다. 이 용어가 쓰여 있는 집도 어딘가 문제가 있는 것이기 때문에 주의해서 살펴보시기를 바랍니다.

 

 

가등기 (순위 보전 가등기, 담보 가등기)

등기부등본-순위보전가등기

 

가등기는 순위 보전 가등기와 담보 가등기로 2가지 종류가 있습니다. 순위 보전 가등기는 소유권이전등기에 앞서 미리 임시로 해두는 예비등기를 의미합니다. 가등기 당시의 완료되지 못한 법적 절차가 마무리되면 가등기가 적힌 순위번호에 기초하여 소유권이 이전됩니다. 즉, 순위번호 3번에 가등기를 걸어놓고, 이것이 본등기가 되면 그대로 순위번호 3번에 소유권 이전이 되는 것입니다. 이렇게 본등기가 완료되면, 가등기 이후 본등기가 될 때까지 행해진 다른 등기는 효력을 상실하게 됩니다. 만약 내가 가등기가 설정된 철수의 집에 전세 계약을 하여 들어가서 사는 중에 본등기가 이루어져 집주인이 영희로 바뀐다면 어떻게 될까요? 나의 임대차계약 내용을 영희에게 주장할 수 없게 됩니다. 즉, 영희가 나가라고 하면 방을 빼야 하고, 내 보증금도 영희가 아닌 예전 집주인 철수에게 받아야 합니다. 이런 상황에서 예전 집주인 철수가 순순히 보증금을 돌려줄까요? 당연히 그래야겠지만, 내가 굳이 겪지 않아도 될 매우 복잡하고 스트레스받는 상황이 올 수도 있습니다.

 

등기부등본-담보가등기

 

담보 가등기는 집주인에 대한 빚 상환 보증에 대한 담보 설정 중 하나의 방법입니다. 집주인이 빚을 변제하지 못하면 가등기는 본등기로 바꾸고, 부동산가격에서 빚을 진 금액을 제한 후, 나머지 금액을 집주인에게 지급합니다. 말 그대로 집주인이 채무를 변제하지 못하면 그 값을 제한 금액을 준 후, 부동산을 가져가겠다는 의미입니다. 

 

 

경매(임의 경매개시결정, 강제 경매개시결정)

등기부등본-경매

 

일단 등기부등본에 "경매"라는 단어가 있다면, 그 집은 경매에 넘어간 상태라고 생각하시면 됩니다. 경매도 임의 경매개시결정, 강제 경매개시결정 2가지가 있습니다. 임의 경매개시결정은 집주인이 채무를 변제하지 못할 시, 담보물로 설정한 부동산을 경매에 넘겼다는 의미입니다. 예를 들어 집주인이 부동산을 담보로 대출한 돈을 갚지 못했을 때, 은행이 그 집을 바로 경매에 넘겨버리는 상황을 말합니다.

강제 경매개시결정은 재판이 끼어있다고 생각하시면 쉽습니다. 철수가 영희에게 돈을 빌렸는데, 갚지 않았습니다. 이에 영희는 철수에게 돈을 돌려달라 소송을 걸었고, 승소하였습니다. 이 승소한 판결문을 가지고 철수가 가진 집을 팔아서라도 내 돈을 갚게 해주시라고 요청해서 경매가 진행되는 경우입니다. 만약 계약하려는 집의 등기부등본을 떼어봤는데, 경매라는 단어가 보인다면 바로 계약서를 덮고 뒤도 돌아보지 말고 다른 집을 찾아보시기를 바랍니다.

 

 

신탁등기

등기부등본-신탁등기

 

신탁이란 위탁자 (재산을 맡긴 사람, 집주인)이 수탁자 (재산을 맡아 보관하는 사람, 신탁회사)에게 특정한 재산권을 이전하거나 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리・처분하게 하는 법률관계를 뜻합니다. 보통 새로운 건물을 신축할 때, 돈이 많이 들어가므로 외부 돈(신탁회사 돈)을 끌어다 쓰기 위해 이를 이용합니다. 이 신탁 등기된 부동산은 수탁자인 신탁회사 동의 없이는 매매, 임대차가 허용되지 않는 경우가 많습니다. 하지만 신탁회사 동의 없이 임의로 거래하였을 경우 계약 자체가 인정되지 않는 문제가 발생할 수 있습니다. 즉, 세입자가 아닌 불법점유자가 되는 것이고, 이는 흔한 전세 사기 유형 중 하나라고 볼 수 있습니다.신탁사 명의로 신탁등기가 되어있을 때는 보증금 및 계약금 등을 꼭 신탁원부에 기재된 신탁사 계좌번호로 이체하여야 합니다. 또한, 신탁사 동의서를 임대인으로부터 받아야 합니다. 신탁원부에는 해당 부동산의 신탁유형, 신탁계약 조건, 임대차와 매매계약에 대한 권리가 누구에게 있는지 나와 있으니 꼭 신탁원부를 발급받아 확인해보시기를 바랍니다.

 

 

2022.12.20 - [부동산] - 등기부등본 보는 법3 (저당권, 근저당권, 채권 최고액 등)

등기부등본 보는법3 (저당권, 근저당권, 채권 최고액 등)