깡통전세 뜻(전세 사기 예방하는 법)

내 집 마련이라는 꿈을 안고 열심히 일하고 저축해서 모은 돈으로 전셋집을 구했지만, 집주인이 은행 대출 이자를 연체하거나 집값이 내려가서 전세금보다 매매가격이 낮아지는 경우도 종종 발생합니다. 이럴 때 세입자들은 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있는데 이를 ‘깡통전세’라고 부릅니다. 우리나라에서는 아직도 이러한 피해 사례가 빈번하게 일어나고 있으며 계속 증가 추세입니다. 그렇다면 왜 사람들은 깡통전세라는 리스크를 감수하면서까지 무리하게 주택을 구매하려는 걸까요? 그리고 혹시라도 모를 깡통전세 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

 

 

깡통전세 뜻

깡통전세의 뜻은 말 그대로 아무 쓸모 없는 빈 깡통처럼 가치가 매우 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 뜻합니다. 보통 보증금이 집 매매가의 70~80% 정도가 되면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 이런 집들은 보통 대출금과 세입자로부터 받은 보증금들로 집값을 채우게 됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 매매 가격 2억의 오피스텔이 있습니다. 이 오피스텔을 1억 6천만원의 전세와 은행 대출금 3천만원, 집주인 돈 1천만원으로 집값을 메우게 되는 것입니다.

 

-매매가 : 2억
-세입자 보증금 : 1억 6천
-은행 대출 : 3천만원
-집주인 돈 : 1천만원

 

이때, 집주인이 현금을 조달할 능력이 부족하기 때문에 세입자가 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 했을 때, 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없게 되어버리는 것입니다. 보통 아파트나 오피스텔은 인터넷에서 시세 확인이 간편하지만, 빌라나 단독주택들은 명확한 기준을 확인하기 어렵습니다. 그래서 이걸 노리는 꼼수로 전세 계약할 때, 원래 매매가보다 조금 부풀려 말합니다. 정말 악질적인 행동이라고 볼 수 있겠습니다.

 

하지만! 정상적인 전세 계약을 하더라도 깡통전세가 될 수도 있습니다.
이런 경우는 집값이 하락세에 접어들 때 많이 나타나는 경우입니다. 처음에 정상적인 가격으로 전세 계약을 맺어도 집값이 내려가고, 집주인이 집을 담보로 받은 은행 대출이자를 감당할 수 없을 지경이 오게 되면 은행이 집을 경매로 넘겨버리는 상황이 올 수도 있습니다. 이때, 임대보증금을 회수할 수 없을 정도의 금액으로 낙찰되면, 내 보증금을 온전히 다 받기가 어려워지는 것입니다.

그렇다면 이런 전세 사기를 예방하려면 어떻게 해야 할까요?

 

전세사기 예방하는 법

 

전세 사기를 안 당하려면?

 

1. 전세 계약 전 시세 파악을 철저히

내가 전세 계약을 맺을 집의 매매가를 잘 알아야 합니다. 그런 다음 보증금이 매매가의 80%가 넘지 않는 선에서 계약하는 것입니다. 아파트의 경우 실거래가를 확인하기 쉽지만, 빌라나 다세대 다가구는 정확한 시세 파악이 어려울 수도 있습니다. 최대한 그 주변의 비슷한 평수의 집 최소 5개 정도의 매매가를 알아보고, 평균 매매가를 산출해 내보시기 바랍니다. 그런 다음 내가 계약을 맺을 집의 전세보증금이 그 평균 매매가의 70~80% 아래인지 확인해보시기를 바랍니다.
매매가는 "국토교통부 실거래가 공개시스템", "KB부동산", "네이버 부동산", "호갱노노" 등 인터넷으로 확인할 수도 있고, 그 동네 주변 공인중개사 사무실을 여러 곳 방문하여 비교하여도 좋습니다.

 

2. 등기부등본 꼼꼼히 보기

등기부등본에서 주의 깊게 보아야 할 항목들이 몇 가지 있습니다. 이 서류는 이미 뽑혀있는 것 말고, 직접 사이트에서 PDF를 확인하거나 도장 찍고 계약하기 직전 바로 뽑는 걸 확인한 등기부등본을 보아야 합니다. 근저당, 가압류, 가처분, 가등기, 임차권등기 등을 확인하시면 됩니다. 또한, 선순위보증금도 확인하시는 것이 좋습니다. 부동산에서 귀찮아하여도 모르시면 넘어가지 마시고 다 질문하시고 확인하시기 바랍니다. 전세금이 절대 적은 돈이 아닌 만큼 무엇보다 꼼꼼히 따지고 알아야 하는 것이 나의 권리이고, 이를 도와주는 것인 부동산중개인의 업무입니다. 

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3. 전세보증금반환보증 가입

이 방법은 말 그대로 보험을 드는 것입니다. 우리가 나중에 암에 걸렸을 때를 대비하여 미리 암보험을 드는 것처럼 이것 또한 마찬가지로 전세보증금을 받지 못할 경우를 대비해 보험을 드는 것입니다. "주택도시보증공사", "서울보증보험", "한국주택금융공사"에서 이러한 전세 보증보험을 제공하고 있으며, 보통 가입 조건이 까다롭고, 보증 한도가 정해져 있습니다. 그래서 모든 주택이 전세 보증보험을 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 앞서 말씀드렸다시피, 정상적인 전세가로 계약하였다 하더라도 집값 하락기가 올 때 멀쩡했던 집도 깡통전세가 돼버리는 상황이 올 수도 있습니다. 따라서 내가 계약할 집이 전세 보증보험이 가입되는 집이라면 꼭 가입하시기를 추천해 드립니다.

 

 

 

4. 좋은 게 좋은 거라고 넘어가지 말기

그저 지금 본 집이 깔끔하고 마음에 든다고, 시간이 별로 없어 마음이 급하다고, 부동산업자 또는 집주인이 믿을만한 것 같다는 마음에 신뢰를 도구 삼아 얼렁뚱땅 계약하지 마시기를 바랍니다. 그렇게 가볍게 계약한 일이 나중에 어떤 불행으로 내게 돌아올지 모릅니다. 제일 좋은 건 보증보험이 되는 주택을 찾아 계약하는 것입니다. 아마 쉽지 않을 것입니다. 하지만 그런 주택을 찾고, 살기에 하자가 특별히 없는 곳이라면 보증보험에 가입하여 가장 안전하게 전세를 이용하시기 바랍니다. 또한 매매가를 앱으로만 확인하지 마시고 직접 여러 곳 발품을 많이 팔아서 알아보시기를 바랍니다. 앱에 나오는 정보는 100% 신뢰하기 어렵습니다. 큰돈이 들어가는 것인 만큼 마지막까지 까다롭게 체크하여 계약하시기를 바랍니다.

 

만약, 이미 전세사기를 당한 시점이라면?

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