동일한 조건으로 월세,전세계약연장하기

내가 지금 월세나 전세로 사는 집이 마음에 들어 같은 계약조건으로 더 연장하여 살고 싶으면 어떻게 하면 될까요? 여기에는 크게 두 가지 방법이 있습니다.

첫째, 임차인과 임대인이 서로 계약갱신에 대한 어떠한 말도 없이 자동으로 연장되는 "묵시적 갱신",
둘째, 임차인이 임대료를 올리거나 세입자를 바꾸고 싶어서 이를 통지했을 시에 이에 대항하는 "계약갱신청구권"이 있습니다. 이 두 가지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 참고로 여기서 임대인은 집주인, 임차인은 세입자를 뜻합니다.

 

 

묵시적갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 계약에 대한 아무런 언급도 없이 있으면 자동으로 계약이 연장되는 것을 뜻합니다. 물론 처음 계약한 조건과 동일한 조건으로 말입니다. 그리고 이렇게 묵시적 갱신이 되었을 때에 임대 기간은 2년이 연장되는 것입니다.
하지만 묵시적 갱신이 안 되는 예외의 상황도 있습니다. 임대차보호법 제6조 3항을 보면 임대료를 2회 이상 연체하거나 임차인의 의무를 위반한 경우 묵시적갱신을 할 수 없다고 나와 있습니다. 아래 참고용으로 주택임대차보호법을 가져와 봤습니다.

 

[임대차보호법]
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

만약, 묵시적 갱신으로 연장하여 더 살다가 중도에 나가고 싶으면?

집주인에게 말씀하시고 나가시면 됩니다. 주택임대차보호법에 의해 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 하지만 나가겠다고 한 후, 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생겨나니 집을 나가기 3개월 전에는 집주인에게 미리 말씀하시기 바랍니다. 또한, 이때 다음 세입자를 구하기 위해 지불하는 중개수수료는 내가 부담하지 않아도 됩니다. 제6조의2 1항에서도 알 수 있듯이 임차인은 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있기 때문입니다.

 

 

묵시적 갱신은 계속 사용할 수 있나요?

네. 횟수에 제한이 없이 묵시적 갱신을 계속할 수 있습니다. 하지만 시간이 지나면서 물가가 점점 오르기 때문에 집주인은 어느 순간 월세나 보증금을 올리고 싶어 할 것입니다. 만약 집주인이 보증금을 올리겠다고 연락이 온다면 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

동일한 조건으로 월세, 전세계약 연장

 

계약갱신청구권이란?

집주인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대료를 올리거나, 다른 세입자를 구할 것이라 통보했다면 1회에 한해서 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이를 계약갱신청구권이라고 합니다. 이렇게 연장되는 기간은 2년입니다. 물론 임차인이 2회 이상 임대료를 연체하거나 임차인의 과실로 주택을 파손한 경우 등 법에서 인정하는 정당한 사유가 있을 시에는 요구할 수 없습니다.

계약갱신 청구하는 방법은 간단합니다. 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 전화,카톡,문자,이메일등 계약연장 의사를 밝히시면 됩니다. 추후 있을지 모르는 분쟁에 대비하여 계약갱신을 요구한 상황은 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

만약, 계약갱신청구권으로 연장하여 살다가 중도에 나가고 싶으면?

이것 또한 역시 집주인에게 말씀하시고 나가시면 됩니다. 중도해지에 관한 법은 묵시적갱신을 하고 중도해지를 했을 때와 동일합니다. 즉, 언제든 해지할 수 있으나 통보 후, 3개월이 지나야 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 집을 나가기 3개월 전에는 임대인에게 통보하여야 합니다.

이미 묵시적갱신으로 연장하여 살고 있는데, 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?

네. 쓸 수 있습니다. 묵시적갱신은 계약갱신청구로 보지 않기 때문에 아직 1회의 청구권은 사용하지 않은 것이기 때문입니다.