부동산 용어 뜻 모음 2(갭투자, 갭가격, 전세가율, 공시가격)

부동산을 공부하다 보면 전세가율, 공시가격, 시세와 호가, 분양권과 입주권 등 많은 용어가 등장합니다. 알듯 말 듯 하면서도 차이를 명확히 설명할 수 없는 용어들을 모아 정리하였습니다.

 

 

갭투자, 갭 가격

갭 가격은 매매가격과 전셋값의 차이를 말합니다. 매매가 6억이고, 전세가 4억이라면 갭 가격은 2억인 것을 알 수 있습니다.
이러한 갭 가격을 이용한 투자를 갭투자라고 합니다. 집을 살 때, 전세 세입자를 끼고 구입하여 집 매매가에서 전세금을 뺀 나머지 금액만 투자하는 것입니다. 이후, 집 가격이 오르면 되팔아 시세차익을 통한 수익을 기대할 수 있습니다. 상대적으로 적은 가격으로 투자가 가능하고 부동산 가격 상승세에는 수익률도 높지만 요즘 같은 시기에는 위험부담이 큰 투자 방법이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세가율

매매가에서 전세가를 뺀 금액이 갭 가격이면, 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻하는 용어입니다. 계산 방법은 아래와 같습니다.

전세가율 계산

즉, 주택 매매가격이 10억이고 전세가 7억이면 전세가율은 70%가 되는 것입니다. 전세가율은 보통 아파트 투자 과열과 적기에 대해 살펴볼 수 있는 요소 중 하나입니다.
전세가율이 낮아졌다는 것은 매매 수요가 전세보다 높다는 의미로, 전세가율이 높아졌다는 것은 전세 수요가 매매보다 높다는 의미로 받아들일 수 있습니다. 시장가격은 공급에 비해 수요가 많아질수록 가격이 높아집니다. 그러니 내가 소유한 아파트의 전세가율이 낮아졌을 때, 매도를 고려해보시는 것도 나쁘지 않습니다.

 

무피투자와 플피투자

갭투자는 다들 한 번쯤 들어보셨겠지만, 무피투자나 플피투자는 많이 생소하실 것입니다. 무피투자는 오로지 내 대출금과 전세 세입자의 전셋값으로 갭투자를 하여 내 현금을 하나도 쓰지 않는 투자를 뜻합니다. 즉, 2억의 집을 전세 세입자의 1억5천 전세금과 나의 대출 5천만원으로 집을 구매하는 경우라 할 수 있겠습니다. 플피투자는 내가 매매한 가격보다 전세금을 더 올려받아 차익을 만드는 투자 방법입니다. 보통 경매에서 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받고, 리모델링을 하여 집 퀄리티를 높인 후, 전세금을 올리는 방식으로 많이 진행합니다.

 

 

 

 

 

 

 

공시가격

공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 정부가 조사 및 산정하여 공시하는 가격입니다. 보통 복지수급이나 세금의 기준을 정할 때, 이 가격을 사용합니다. 주택과 토지의 공시가격은 국토교통부 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.

 

시세와 호가

시세는 부동산 시장에서 자연스럽게 형성이 되는 가격을 의미합니다. 말 그대로 부동산 시장에서 실제 매매가 된 거래들이 모여 형성한 시세입니다. 호가는 집주인이 부른 가격을 의미합니다. 보통 집주인들은 집 가격을 높여 받고 싶기 때문에 시세보다 높게 부르는 경우가 많습니다.

 

등기, 보존등기, 소유권 이전등기, 말소등기

부동산 거래를 할 때, 보통 등기를 친다는 말들을 많이 합니다. 여기서 등기는 부동산 (또는 동산, 채권, 담보) 등의 권리관계를 법적인 절차에 따라 등기부등본에 기록하는 것입니다. 즉, 자산에 대한 소유권 등을 공식적으로 기록하는 행위를 의미하는 것입니다.
그럼 보존등기는 무엇일까요? 철수가 건물을 새로 지었습니다. 그렇다면 이제 막 지어진 이 건물에 대해 철수가 주인이라는 것을 기록해야 하겠죠? 이때, 처음으로 기록되는 등기를 보존등기라고 부릅니다. 즉, 아직 등기가 나오지 않은 부동산(신축 등의 이유로)에 대해 그 소유권을 보존하기 위해 기록하는 등기입니다.
건물을 짓고 몇 년 뒤, 건물주 철수가 영희에게 건물을 팔았습니다. 이때, 해당 건물의 소유주가 변동되는 것을 등기부등본에 표시해주게 되는데, 이를 소유권이전등기라고 부릅니다. 소유권이전 등기가 완료되어야 법적으로 인정받을 수 있습니다. 소유권이 영희에게 온전히 넘어가려면 이전 소유권을 없애버려야 합니다. 이렇듯 기존의 내용들을 소멸시키는 것을 말소라고 부릅니다. 그리고 부동산이 없어질 때의 모든 기록을 말소시킨다 하여 말소등기라고 합니다.

 

 

 

 

입주권과 분양권

청약, 재개발 등으로 인해 새 아파트를 들어갈 때 입주권과 분양권이라는 단어를 듣게 되실 것입니다. 둘 다 집에 들어갈 수 있는 권리를 뜻하지만 다른 점이 있습니다. 우선 재개발, 재건축을 진행할 때, 그 토지에 원래 살고 있던 사람들에게 이후 지어지는 새 건물에 입주할 수 있는 권리를 주게 되는데 이를 입주권이라고 부릅니다. 분양권은 아파트 청약 당첨이 되어 분양계약을 하면 받게 되는 권리입니다.
그럼, 입주권과 분양권의 차이는 무엇일까요?
바로 토지 소유에 대한 차이가 있습니다. 입주권은 이미 토지를 소유하고 있던 주민에게 그 토지 위에 새로 지어지는 건물에 대한 권리를 주는 것이고, 분양권은 원래 살던 사람이 아니라 새로운 사람이 분양계약을 한 것이므로 토지와 건물에 대한 권리를 같이 주는 것입니다. 따라서, 새로운 건물이 완공 시, 입주권 권리자는 이미 토지를 소유한 상태이기 때문에 '건물'만 소유권이전 등기를 하고, 분양권 권리자는 '건물+토지' 모두 소유권이전 등기를 합니다.