내가 월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보는 법(두인 경매, 국토교통부 실거래가 공개시스템)

 

월세, 전세를 들어가기로 한 빌라의 대출금과 여기 입주해 있는 세입자들의 보증금 합이 빌라 시세 가격보다 높다면?

이 빌라가 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받을 가능성이 매우 희박해질 것입니다. 이런 상황들을 겪지 않기 위해서는 월세, 전세 들어가기 전에 건물 시세 가격을 꼭 알아보아야 합니다. 특히, 깡통전세 사기는 사기꾼들이 시세를 과하게 부풀려 말하는 경우가 많으므로 시세 조회를 해보는 것만으로도 이상한 매물을 조금은 걸러낼 수 있을 것입니다.

월세, 전세 들어가기 전에 들어가 보면 좋은 사이트 2곳을 알려드리겠습니다. 첫 번째는 국토교통부 실거래가 공개시스템이고, 두 번째는 두인 경매 사이트입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

1. 검색창에 "국토교통부 실거래가 공개시스템"을 검색하여 사이트에 들어갑니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 국토교통부 실거래가 공개시스템1

 

 

2. 홈페이지 상단 메뉴를 보면 아파트, 다세대, 다가구 등 다양한 종류의 주택 메뉴가 있습니다. 저는 단독/다가구 메뉴를 클릭하여 들어가 보겠습니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 국토교통부 실거래가 공개시스템2

3. 아래 이미지처럼 지도가 나오고, 왼쪽에 검색할 수 있는 창이 있습니다. 여기서 많은 사람이 자취하면 떠오르는 신림동을 검색해보겠습니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 국토교통부 실거래가 공개시스템3

 

4. 2023년 신림동에서 거래된 단독/다가구 주택들의 거래내용이 나와 있습니다. 2월에 거래된 주택들은 각각 8억 9천, 14억 7천, 5억 9천에 거래가 되었습니다. 각자 가격이 너무 다르죠? 왜 그럴까요? 그건 바로 주택 면적이 다르기 때문입니다. 건물이 크고, 땅이 넓을수록 아무래도 더 비싼 가격에 거래됩니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 국토교통부 실거래가 공개시스템4

 

5. 그래서 비슷한 주택끼리 비교해서 평균을 내야 좀 더 알맞은 시세가를 알 수 있게 됩니다. 2023년 1,2월 거래 내역들을 모두 살펴보도록 하겠습니다. 여기서 비슷해 보이는 주택들을 묶어서 추측해보겠습니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 국토교통부 실거래가 공개시스템5

건물의 노후도, 세대수, 층수 등에 따라 가격 차이가 있겠지만, A그룹 주택들 정도의 면적을 가진 건물은 대략 14~15억쯤에서 거래되었다는 것을 알 수 있습니다. 또한, B그룹 정도의 면적을 가진 주택은 거래가격이 10억이 넘지 않았습니다. 이런 식으로 내가 원하는 동네의 평균 시세를 보면 됩니다. 적어도 4~5개 정도의 주택을 제일 최근 시세로 봐서 평균을 내는 것을 추천해 드립니다.

 

 

추가로 전·월세 탭을 클릭하시면 최근 전월세 가격 동향을 알 수 있습니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 국토교통부 실거래가 공개시스템6

 

 

 

두인 경매 사이트

또 하나의 방법은 경매 사이트에 나와 있는 가격들을 참고하는 것입니다. 우리가 전세, 월세를 들어가기 전에 선순위 보증금과 건물 시세를 알아야 하는 이유는 혹시라도 해당 건물이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 무사히 돌려받을 수 있느냐를 확인하기 위함입니다. 그렇기 때문에 내가 들어갈 건물과 비슷한 매물이 얼마에 넘어가는지 살펴보는 것도 좋습니다.

1. 검색창에 "두인 경매"를 검색 후, 사이트에 들어갑니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 두인 경매1

2. 사이트 중앙에 있는 검색메뉴에서 내가 궁금한 동네의 매물을 검색합니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 두인 경매2

3. 저는 서울의 관악구 신림동을 알아보겠습니다. "물건 종별"버튼을 누르면, 아래와 같이 물건을 선택할 수 있는 필터가 나옵니다. 다세대/빌라, 근린 주택, 다가구주택을 선택하여 검색하겠습니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 두인 경매3

4. 그럼 아래와 같이 해당하는 경매매물 목록이 나옵니다. 위에서 좀 더 세부적으로 필터를 걸어 검색할 수도 있고, 아래 정렬 조건들을 선택하여 감정평가액 순, 낙찰가 순 등으로 볼 수도 있습니다. (매물을 특정할 수 있는 정보는 가림 표시 하였습니다)
이와 같은 방식으로 내가 본 매물들과 비슷한 조건의 건물들이 어느 정도 낙찰가에 넘어가는지를 대략 알아볼 수 있습니다. 보통 낙찰가는 시세의 70~80% 정도에서 낙찰되므로 정상적인 매매가와는 차이가 있습니다.

월세, 전세 들어가는 건물 시세 알아보기 - 두인 경매1

예시를 들어보겠습니다.
신림동에 A 면적을 가진 주택건물들이 보통 10억 정도에 거래가 되고, 7~8억정도 경매가에 넘어간다고 가정해보겠습니다.
신림동에 전세를 구하러 갔는데 중개인이 비슷한 조건의 건물을 가지고 이렇게 말합니다.
"이 건물은 20억짜리인데, 선순위보증금 7억에 건물융자가 3억정도 있어서 10억 여유가 있으니 아주 안전합니다"
미리 시세 파악을 하신 상태에서 들으셨다면 듣자마자 뭔가 이상하다는 느낌을 받으실 것입니다. 이럴 경우 특이한 사항이 없는 경우, 중개인이 건물 매매가를 뻥튀기했을 가능성이 높으니 피하시길 바랍니다.

이처럼 위의 2가지 사이트를 적절하게 잘 이용하여 사기꾼들은 걸러내고, 안전한 거래 하시기를 바랍니다.